FAQ
Le nostre risposte a porta di click per soddisfare la tua curiosità.
Servizi e gestione
Il contratto di gestione standard ha una durata minima di un anno. Non ci sono penali per recesso dopo il primo anno di gestione: la nostra filosofia è che il proprietario resti con noi perché soddisfatto dei risultati, non perché vincolato contrattualmente.
Sì, il proprietario può sempre utilizzare il proprio appartamento, basta comunicarlo con un minimo di preavviso per non bloccare prenotazioni già confermate. Bloccare le date sul calendario richiede solo una segnalazione a RD Domus tramite WhatsApp o email. Nessun vincolo di esclusiva sui giorni: il proprietario rimane sempre il padrone di casa.
RD Domus gestisce immobili in tutto il territorio italiano, con la presenza di collaboratori e responsabili di zona.
Nelle città principali o con forte presenza turistica un appartamento ben gestito in affitto breve rende mediamente dal 30% al 70% in più rispetto a un affitto tradizionale, con tassi di occupazione medi attorno al 70-80% nelle zone centrali. Il rendimento dipende da zona, tipologia, dimensioni, allestimento e stagionalità. RD Domus fornisce a ogni proprietario una valutazione economica preventiva personalizzata.
Nella gestione completa sono inclusi tutti i servizi operativi necessari alla gestione dell’immobile: pubblicazione e ottimizzazione degli annunci sui portali, dynamic pricing tramite software dedicato, gestione comunicazioni con gli ospiti 24/7, check-in e check-out, comunicazioni obbligatorie ad Alloggiati Web e ISTAT, gestione recensioni, supporto fiscale come sostituto d’imposta. Inoltre gestione delle pulizie e cambio biancheria.
La gestione di RD Domus per gli affitti brevi ha un costo variabile che dipende dal servizio richiesto e viene calcolato sull’incasso netto generato dall’immobile. Non sono previsti costi fissi mensili per il proprietario. Per gli affitti per studenti applichiamo invece una percentuale su base mensile.
Un property manager per affitti brevi gestisce in modo completo un immobile destinato a locazioni turistiche, sollevando il proprietario da ogni attività operativa, fiscale e burocratica. RD Domus si occupa di pubblicazione su Airbnb, Booking.com ed Expedia, gestione delle prenotazioni e dei pagamenti, check-in e check-out, pulizie e cambio biancheria, manutenzione ordinaria, comunicazioni ISTAT e Alloggiati Web, oltre alla gestione fiscale come sostituto d’imposta.
Aspetti economici
Il guadagno netto del proprietario si calcola sottraendo dall’incasso lordo le commissioni OTA, le spese di pulizie (pagate dall’ospite finale), la gestione RD Domus, le imposte sul reddito (cedolare secca al 21% per persone fisiche). RD Domus fornisce un prospetto mensile dettagliato con tutti i flussi e un account privato per ogni proprietario, per vedere in tempo reale i propri guadagni.
Le OTA come Airbnb e Booking applicano una commissione che parte dal 15,5% al 21% sull’incasso lordo dell’host. Questa percentuale è già scorporata nei calcoli che RD Domus presenta al proprietario nelle valutazioni economiche, quindi i numeri che vede sono al netto delle commissioni dei portali. La gestione di RD Domus si applica sull’incassato netto.
Se l’appartamento resta vuoto il proprietario non paga nulla a RD Domus, perché la nostra commissione è sull’effettivo incassato. Questa è una differenza sostanziale rispetto ai canoni fissi: il nostro guadagno è direttamente legato alla performance dell’immobile, quindi abbiamo lo stesso interesse del proprietario a tenerlo prenotato il più possibile.
L’affitto breve genera mediamente dal 30% al 70% in più rispetto a un contratto 4+4 tradizionale, a parità di immobile e zona. Il vantaggio aumenta in zone turistiche e durante eventi, fiere e ponti festivi. RD Domus elabora per ogni cliente una proiezione economica dettagliata mensile, basata su dati di mercato reali della zona.
Fisco e tasse
La cedolare secca al 21% è il regime fiscale agevolato per i redditi da affitti brevi delle persone fisiche, in alternativa alla tassazione ordinaria IRPEF. Si applica ai contratti di durata inferiore ai 30 giorni stipulati da privati al di fuori dell’attività d’impresa. Dal secondo immobile in locazione breve l’aliquota sale al 26%. Le società invece non possono usare la cedolare secca.
Sì, RD Domus opera come sostituto d’imposta per i proprietari persone fisiche: trattiene direttamente il 21% di cedolare secca sull’incasso e lo versa all’Agenzia delle Entrate. Il proprietario riceve quindi un importo già al netto delle imposte, senza dover ricordare scadenze o predisporre F24. La certificazione viene rilasciata annualmente per la dichiarazione dei redditi.
No, le società di capitali e di persone non possono applicare la cedolare secca: i redditi da locazione breve concorrono al reddito d’impresa con tassazione ordinaria. Per gli immobili di proprietà di società, RD Domus elabora valutazioni economiche specifiche escludendo la cedolare e applicando la tassazione ordinaria d’impresa.
No, la cedolare secca al 10% non si applica agli affitti brevi turistici né ai contratti transitori. L’aliquota agevolata al 10% è riservata esclusivamente ai contratti a canone concordato di lunga durata in comuni ad alta tensione abitativa. Per gli affitti brevi turistici l’aliquota è 21% sul primo immobile e 26% dal secondo.
Adempimenti normativi
L’imposta di soggiorno è dovuta da ogni ospite per ciascuna notte di pernottamento, con tariffe che variano in base alla tipologia di struttura e alla città in cui ci si trova. RD Domus incassa l’imposta direttamente dall’ospite e la riversa al Comune di competenza con la dichiarazione trimestrale obbligatoria, sollevando completamente il proprietario da questa pratica.
Sì, ogni titolare o gestore di una struttura ricettiva è obbligato per legge a comunicare i dati di tutti gli ospiti al portale Alloggiati Web della Polizia di Stato entro 24 ore dal check-in. RD Domus effettua questa comunicazione per ogni ospite, automaticamente, su tutti gli immobili in gestione: il proprietario non deve fare nulla.
Il CIN è il codice identificativo nazionale obbligatorio per tutti gli immobili in locazione breve o turistica, introdotto dal Decreto Anchise per uniformare a livello nazionale i registri regionali. Va richiesto sulla Banca Dati Strutture Ricettive del Ministero del Turismo ed esposto sia all’esterno dell’immobile sia in ogni annuncio. RD Domus gestisce richiesta ed esposizione del CIN per tutti gli immobili in gestione.
Il CIR (Codice Identificativo Regionale) è il codice obbligatorio per tutti gli immobili affittati per finalità turistiche. Si ottiene tramite la compilazione del modulo regionale di registrazione della struttura. RD Domus accompagna il proprietario in tutta la procedura.
L’immobile
Sì, RD Domus offre un servizio chiavi in mano che parte dallo sgombero dei mobili in disuso, prosegue con eventuale progettazione e ristrutturazione, fino all’arredo finale e alla fotografia professionale. Il proprietario consegna le chiavi e riceve un immobile pronto per la pubblicazione sui portali. La consulenza include anche la progettazione e la redazione delle pratiche edilizie in cantiere a cura del Geom. Riccardo Camazzola.
RD Domus tutela ogni immobile gestito attraverso uno screening preventivo degli ospiti, tramite le coperture AirCover di Airbnb e Damage Protection di Booking, e con la possibilità di stipulare polizze assicurative aggiuntive per gli affitti brevi. Eventuali danni vengono documentati e gestiti direttamente con il portale o l’assicurazione, senza coinvolgere operativamente il proprietario.
Le pulizie sono a carico dell’ospite tramite la “cleaning fee” addebitata in fase di prenotazione, in linea con la prassi standard di Airbnb e Booking. Il proprietario non sostiene quindi nessun costo per le pulizie ordinarie tra un soggiorno e l’altro. Le pulizie straordinarie e periodiche dell’immobile sono concordate separatamente.
Sì, gli affitti brevi richiedono un appartamento completamente arredato e funzionalmente pronto all’accoglienza, inclusi cucina attrezzata, biancheria, asciugacapelli e dotazioni base. RD Domus offre consulenza sull’allestimento ed eventuale home staging, con un servizio chiavi in mano che include anche sgombero, ristrutturazione, fotografia professionale e arredo per chi parte da un immobile vuoto.
Gli immobili più adatti agli affitti brevi sono bilocali e trilocali ben posizionati, in zone centrali o ben collegate ai trasporti, dotati di Wi-Fi, climatizzazione, lavatrice e arredi in buono stato. Se prendiamo come esempio Torino, performano molto bene gli immobili in San Salvario, Crocetta, Centro Storico, Cit Turin e Vanchiglia. RD Domus valuta gratuitamente l’idoneità di ogni immobile prima della gestione.
Per gli ospiti
Il parcheggio dipende dal singolo appartamento: alcuni immobili dispongono di posto auto privato o box, altri si trovano in zone con parcheggio su strisce blu o bianche. Le informazioni sul parcheggio sono indicate in ogni annuncio e nelle istruzioni di arrivo personalizzate. Per i centri storici consigliamo i parcheggi pubblici a pagamento, che indichiamo nelle istruzioni.
Sì, tutti gli appartamenti gestiti da RD Domus dispongono di connessione Wi-Fi gratuita ad alta velocità, ideale anche per chi lavora in smart working. Le credenziali vengono comunicate al check-in e sono presenti anche nella welcome book in appartamento.
Tutti gli appartamenti gestiti da RD Domus sono raggiungibili dalle stazioni ferroviarie con mezzi pubblici o taxi in 10-20 minuti, e dall’aeroporto in circa 30-40 minuti con taxi. Per ogni soggiorno inviamo istruzioni complete di arrivo con tutti i mezzi disponibili e numeri utili.
Il check-in standard è dalle 16:00 in poi, con possibilità di check-in serali e notturni concordati in anticipo. Tutti gli appartamenti gestiti da RD Domus dispongono di sistema di self check-in con keybox o serratura smart, quindi non ci sono vincoli rigidi di orario. Le istruzioni dettagliate vengono inviate via chat, email e/o WhatsApp il giorno dell’arrivo.
Su RD Domus
La valutazione economica gratuita di un immobile può essere richiesta tramite il modulo contatti del sito, via email o via WhatsApp al numero indicato in homepage. Riceverai entro pochi giorni un documento dettagliato, contenente proiezioni mensili di occupazione, ricavi netti e KPI dell’immobile.
Sì, RD Domus opera sia come property manager sia come investitore: il team valuta opportunità di acquisto, ristrutturazione e messa a reddito di immobili, sia in proprio sia con investitori partner. Questo doppio ruolo ci dà un punto di vista pratico unico: gestiamo gli appartamenti dei clienti con la stessa cura con cui gestiamo i nostri.
RD Domus Srl è guidata da Riccardo e Davide, due professionisti con esperienza nel settore real estate e nella gestione di affitti brevi. Riccardo Camazzola è anche Geometra abilitato, iscritto al Collegio Geometri e Geometri Laureati della Provincia di Torino con il numero 10018, e si occupa di pratiche edilizie, sicurezza in cantiere, progettazione e direzione lavori oltre che di property management.
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